No mundo rural, ninguém compra uma vaca leiteira apenas pensando em revendê-la mais cara amanhã.
O foco está no leite diário, que gera renda e, com parte desse lucro, permite comprar mais vacas para produzir ainda mais leite.
Da mesma forma, quem cria galinhas poedeiras sabe que o verdadeiro valor está nos ovos constantes, e não em quanto o vizinho pagaria hoje pela galinha.
Essa lógica se aplica perfeitamente aos Fundos Imobiliários (FIIs). Quando você investe em um FII de qualidade, está adquirindo uma “máquina de renda”: um conjunto de imóveis ou ativos que geram uma renda todos os meses e repassa esse dinheiro para você na forma de dividendos.
No Brasil, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são obrigados por lei a distribuir no mínimo 95% dos lucros auferidos aos cotistas. Isso é muito diferente de quando você investe em ações de empresas que pagam dividendos, pois empresas que negociam ações não têm obrigação legal de distribuir dividendos.
O erro de olhar apenas para o preço da cota
Muitos investidores iniciantes se comportam como se fossem criadores de gado de corte que passam o dia inteiro no mercado, preocupados se o preço do boi subiu ou caiu. Esquecem que, mesmo com o preço oscilando, a vaca leiteira continua produzindo leite sendo este o seu principal objetivo.
Nos FIIs, o valor de mercado da cota pode oscilar no curto prazo. Em alguns casos, essa variação reflete mudanças na expectativa do mercado sobre a renda futura do fundo. Porém, muitas vezes trata-se apenas de ajustes de percepção, sem que isso afete de fato a renda gerada, desde que os ativos continuem produzindo renda normalmente.
O ponto central é a separação entre o valor do patrimônio (a vaca) e o fluxo de renda recorrente (o leite). No caso dos FIIs a cota representa a posse de um patrimônio imobiliário ou do ativo que gera renda recorrente (a “vaca”). Os rendimentos mensais representam a renda recorrente que ele produz (o “leite”).
Muitos críticos cometem o erro de olhar apenas para a variação do preço da cota (preço momentâneo da vaca), ignorando que o verdadeiro objetivo do FII é gerar fluxo de caixa regular (produzir leite recorrente).
O foco na renda recorrente
Se o objetivo é a renda, o raciocínio é simples:
- Mais cotas significam mais renda recebidas, assim como mais vacas representa mais leite produzido mensalmente.
- Mais renda para reinvestir significa a possibilidade de acumular mais cotas de fundos, aumentando o “rebanho” capaz de gerar renda no próximo mês.
No longo prazo, esse ciclo constrói um patrimônio capaz de sustentar o investidor independentemente das oscilações de mercado. A lógica é a de construir uma “fazenda” onde você terá diversos tipos de fundo que geram renda de diferente formas assim como vacas, galinhas, porcos, pomares que produzem frutos recorrentes etc.
O efeito da reinversão dos dividendos
O criador que vende parte do leite ou dos ovos e usa o dinheiro para comprar mais vacas ou galinhas está, na prática, multiplicando sua capacidade de produção. No mercado financeiro, reinvestir os dividendos em mais cotas acelera o efeito dos juros compostos: a renda gerada por um patrimônio maior compra ainda mais cotas, que geram ainda mais renda.
Os investidores fazem como os fazendeiros que costumam considerar épocas mais favoráveis do ano para comprar vacas leiteiras, e isso está relacionado principalmente a fatores sazonais, econômicos e climáticos. No caso dos investidores eles observam expectativa para a Taxa Selic, situação de indicadores como o P/PV de cada fundo, momentos de queda generalizada nos preços de ativos de renda variável (queda na bolsa), como você pode ver no meu livro sobre FII.
A mentalidade do produtor e não do especulador
O agricultor sabe que a riqueza se constrói ao longo das estações, com paciência e constância. No mundo dos FIIs, a mentalidade deve ser a mesma: pensar como um produtor de renda, não como um especulador que tenta adivinhar o preço da cota amanhã.
Ao contrário de muitos investimentos de renda fixa onde o valor principal investido (vaca) e rendimento se misturam, nos FIIs há uma separação: o ativo continua produzindo renda mesmo que seu preço de mercado oscile. Mesmo que o valor de mercado da vaca caia 10% em um ano, ela continuará produzindo leite e bezerros (renda), e essa produção poderá se repetir ano após ano. Assim como uma vaca que é mais produtiva poderá ser vendida no futuro, um fundo imobiliário que não é tão produtivo como já foi, pode ser vendido e o dinheiro pode ser usado para comprar um fundo melhor.
Portanto, a lógica é a mesma do exemplo da vaca leiteira:
- O foco do investidor deve estar na capacidade de produção de renda do ativo, não na cotação momentânea da vaca, pois o seu objetivo não é se desfazer da vaca.
- Oscilações no preço não anulam a produtividade do patrimônio.
- O reinvestimento da renda aumenta a base produtiva e acelera o crescimento do dinheiro que cai na sua conta todos os meses.
Quem investe em FIIs precisa se ver como o dono de um ativo produtivo. As variações de mercado são inevitáveis, mas menos irrelevantes para quem tem visão de longo prazo e foca na renda mensal. O que realmente importa é manter um “rebanho” saudável de ativos que produzem receita constante e previsível, reinvestindo sempre que possível.
O seu trabalho é acumular experiência e conhecimentos para escolher bons animais e boas árvores frutíferas para a sua fazenda. Isso você conquista no decorrer do tempo.
Consulte a lista completa de assuntos abordados no meu novo livro sobre Fundos Imobiliários, FI-Infra e FI-Agro.
