Simule o financiamento de um imóvel corrigido pelo IPCA + taxa fixa de juros através da Tabela SAC ou Sistema de Amortizações Constantes. Role esta página até o final para ler as orientações de uso do simulador e entenda como simular e como ler o resultado.

Os bancos que oferecem crédito imobiliário podem calcular as prestações utilizando a Tabela Price (veja o outro simulador) ou a Tabela SAC. Este simulador calcula as prestações através da Tabela SAC.

A nova modalidade de crédito imobiliário oferecida pelos bancos permite financiar imóveis pagando uma taxa de juros fixa com a dívida corrigida mensalmente pelo IPCA, que é o índice oficial de inflação do país.

No passado, os financiamentos cobravam uma taxa fixa de juros e tinham a dívida corrigida pela Taxa Referencial (TR), que é a mesma taxa que faz parte do cálculo da remuneração da Poupança. A modalidade que reajusta a dívida do devedor pela inflação representa menos riscos para o banco e mais riscos para quem pretende se endividar.

Juro menor + Risco elevado:

A nova modalidade que corrige a dívida pelo IPCA pode representar um grande risco para o comprador do imóvel que está disposto a assumir uma dívida de centenas de milhares de reais por muitos anos ou até décadas.

Isso ocorre pelo fato de ser impossível prever qual será a inflação futura. Como sua dívida será corrigida pela inflação, será impossível saber qual será o total da sua dívida no futuro. Você literalmente não saberá quanto pagará pelo imóvel que está comprando. Somente no futuro, quanto toda a dívida estiver corrigida e paga, será possível saber se compensou comprar um imóvel financiado com a taxa fixa que você contratou + a inflação registrada no período.

Para quem compra imóvel financiado como investimento, é importante considerar que nem sempre os imóveis valorizam ao ponto de superar a inflação. Visitando o gráfico do IPCA, (clique aqui) é possível constatar a enorme variação que a inflação sofre mensalmente.

Como usar o simulador

Valor financiamento: informe o valor que você pretende receber do banco para comprar o seu imóvel financiado. Quanto mais você for capaz de poupar e investir o seu próprio durante algum tempo, mais dinheiro você terá para pagar a entrada e menos dinheiro vai precisar pedir emprestado no banco através do financiamento.

Taxa de juros: informe a taxa de juros cobrada pelo banco para o financiamento utilizando a Tabela SAC e correções pelo IPCA. A taxa deve ser anual. O simulador já está preenchido com o exemplo de 4,95% ao ano e você poderá editar com qualquer taxa. Normalmente nos simuladores dos bancos essa taxa aparece com o nome de “Juros Efetivos“.

Inflação anual: é impossível prever a inflação futura. A última vez que o Brasil registrou inflação acima de 10% ao ano foi em 2016 durante um momento crítico de pessimismos, incertezas, escândalos de corrupção e manifestações nas ruas. Não estamos livres de situações parecidas no futuro.

  • Visitando aqui você verá um gráfico dos juros reais que possui uma linha vermelha que representa o IPCA anual (inflação dos últimos 12 meses) registrado na última década. Observe com atenção os ciclos de alta e queda da inflação.
  • No final dessa página aqui você encontra a tabela com a meta da inflação do Banco Central. A meta é a taxa que o Banco Central tenta atingir através de medidas como alteração dos juros. Para 2020 a meta é 4%, para 2021 é de 3,75% e para 2021 é de 3,5%. Nem todos os governos defendem inflação baixa, já vimos exemplos no passado de governos que tomaram a decisão de manter a inflação próxima de 6% (teto da meta no passado).
  • Visitando aqui você tem a curva de inflação implícita que nos mostra qual é a inflação que o mercado espera entre 12 e 108 meses (essas projeções mudam todos os dias). Minha sugestão é que você simule a meta da inflação de 4% como uma simulação otimista e simule taxas maiores como de 6% ou 7% ao ano imaginando um cenário pessimista sobre o futuro. Crises podem levar a inflação para patamares acima de 10%, como já ocorreu no passado.

Prazo de pagamento: informe em quantos meses você pretende pagar sua dívida. Quanto menor o número de meses, maior tende a ser o valor da prestação, mas você gastará menos dinheiro mensalmente com juros, taxas, tarifas, seguros, etc. Clique no botão simular.

Exemplo

O simulador já possui um exemplo preenchido de financiamento de R$ 500 mil, taxa de juros de 4,95% ao ano, inflação de 4% ao ano e prazo de 240 meses (20 anos) para pagar. Ao clicar no botão simular você verá que nessas condições a dívida total seria de R$ 1.082.535.07. Essa dívida será composta dos R$ 500 mil que você pegou emprestado, R$ 260.485,11 de custo gerado pela inflação de 4% ao ano e R$ 322.049,96 de custo com o pagamento dos 4,95% de juros ao ano.

Existe um gráfico circular onde é possível passar o mouse sobre cada fragmento colorido e observar os percentuais. No exemplo, podemos constatar que o custo com pagamento de juros representa 29,7% do valor devido e o custo com a inflação representa 24,10% da dívida.

O simulador mostra uma tabela com o resultado mensal e um gráfico que exibe a evolução mensal do preço da prestação.

Na coluna “Dívida” temos o total devido no início do mês. A coluna “Correção” representa o custo que você terá naquele mês ao corrigir o valor da dívida pela inflação. No exemplo estamos usando a taxa de 4% ao ano convertida em uma taxa equivalente 0,40342709% (temos um simulador de taxas equivalentes aqui).

Na coluna “Dívida Corrigida”  temos o valor da dívida + a inflação que encontramos na coluna anterior. Sobre o valor da dívida corrigida iremos calcular os juros na coluna “Juros” que usa a taxa anual de juros convertida para uma taxa mensal equivalente.

Na coluna “Amortização” temos quanto do valor da prestação é parte do valor da dívida que está sendo devolvida naquele mês para o banco. Na coluna “Prestação” encontramos a soma dos valores que temos na coluna de juros + a amortização para que possamos encontrar o valor da prestação que será paga. A coluna Saldo mostra o que restou da dívida que será corrigida novamente pela inflação no próximo mês.

Vale destacar aqui que os bancos não cobram somente os juros e a amortização na prestação mensal. Eles provavelmente vão cobrar uma taxa mensal referente a um seguro (que é obrigatório) e uma taxa administrativa mensal. Esses valores não fazem parte dessa simulação por serem serviços adicionais (como uma venda casada). O seguro depende da sua idade e do valor do financiado. Seguro e taxa serão corrigidos com o passar do tempo.

Outro ponto importante é que apesar da tabela SAC ser conhecida por produzir prestações com juros decrescentes, se a inflação for muito elevada (faça simulações com diversas taxas) as prestações podem ser crescentes por um bom tempo.

Faça muitas simulações

Ao escolher o financiamento corrigido pelo IPCA, a decisão será irreversível ou seja, o banco não permitirá a troca por outro tipo de financiamento. Não tome qualquer decisão antes de pensar bastante sobre o que você pretende fazer. O financiamento de um imóvel provavelmente é o tipo de dívida mais cara e longa que as pessoas fazem durante a vida.

Não esqueça que o Brasil ainda não é um país com economia de primeiro mundo com juros baixos e inflação estável. Olhando os últimos 20 ou 30 anos podemos constatar muitas crises econômicas, crises políticas, impeachments, escândalos de todos os tipos que afetaram nossa economia, taxa de juros, inflação, emprego, crescimento etc.

Quanto maior o prazo do financiamento, maior será a incerteza sobre o futuro da nossa economia que pode afetar a inflação e o tamanho da sua dívida. O mercado imobiliário está repleto de riscos. Leia os meus livros sobre comprar e investir em imóveis antes de tomar qualquer decisão, pois você  encontrará muitas dicas que podem evitar problemas e economizar muito tempo e dinheiro.

Se você tem um valor de entrada muito pequeno e ainda não tem conhecimento ou educação financeira para poupar, investir e depender menos da dívida, recomendo a leitura dos meus livros sobre independência financeira e investimentos.

Por fim, vale destacar que simuladores não são ferramentas para ditar como será o futuro. Este simulador tem finalidade educativa com o objetivo de demonstrar o impacto da inflação e dos juros em grandes dívidas no decorrer de prazos longos. Somente o banco pode gerar uma simulação adotando critérios específicos que dependem da cada pessoa como idade e a taxa de juros compatível com o perfil de risco cada um.

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