Vamos refletir se vale a pena vender um imóvel para investir na renda fixa considerando as taxas de juros elevadas que teremos entre 2022 e 2023. Muitos leitores do meu livro sobre imóveis estão me enviando perguntas semelhantes:

Vamos refletir sobre três questões que este leitor levantou, pois são importantes para quem vai tomar esse tipo de decisão.

Custo de oportunidade

Atualmente existem títulos públicos prefixados pagando juros de mais de 13% ao ano com vencimento em 2025 e 2029. Também encontramos o título que paga mais de 13% ao ano sendo metade desse rendimento por semestre (Tesouro Prefixado com Juros Semestrais 2033). Uma taxa de 13% ao ano para um investimento de R$ 800 mil produz um ganho anual de R$ 104.000,00 ou R$ 8.666,66 por mês, antes de descontar o imposto de renda.

Existem títulos, como o Tesouro IPCA, que oferecem uma taxa fixa de juros de 6% sobre o valor investido corrigido pela inflação. Existe o Tesouro IPCA com juros semestrais onde você recebe 6% em pagamentos semestrais. Seria algo como R$ 24 mil por semestre ou R$ 4 mil por mês, antes do imposto de renda. Para dominar o assunto basta ler este livro aqui.

Vale destacar que a tributação sobre os aluguéis recebidos é maior que a tributação dos ganhos na renda fixa.

Para quem não precisa da renda mensal ou semestral, existem os CDBs que estão pagando IPCA + 8% e CDBs prefixados pagando mais de 15% ao ano. Eventualmente existem boas oportunidades em LCI e LCA que são como CDBs, só que isentas de imposto de renda. Eu tenho um livro sobre CDB, LCI e LCA.

É possível encontrar todos esses investimentos com prazos de 2 até mais de 5 anos, ou seja, é possível fixar essas taxas por bastante tempo.

Por fim, existem os investimentos em fundos imobiliários. A renda mensal gerada por eles é isenta de imposto de renda. Existem fundos donos de uma grande variedade de tipos diferentes de imóveis que pagam rendimentos todos os meses. A ferramenta que eu uso para estudar os fundos imobiliários é está aqui.

É importante perceber que ao escolher alugar o imóvel, você está fazendo uma escolha que tem um custo. Esse custo seria o dinheiro que você deixará de ganhar na renda fixa.

Outra coisa importante é a diversificação. É possível utilizar os R$ 800 mil para realizar investimentos em diversos tipos de renda fixa e fundos imobiliários (que é renda variável), com maior e menor liquidez ao mesmo tempo, com renda regular ou sem renda, com ganhos pós-fixados, indexados ao IPCA ou prefixados.

Para escolher o aluguel você precisa acreditar (ou apostar) que no mesmo período o seu ganho com a valorização do imóvel e com os aluguéis será maior do que o custo de oportunidade.

O medo do Barril Quebrar

O leitor não errou ao chamar o Brasil de barril. Talvez o Brasil seja como um barril prestes a explodir. Sabemos que a população sofre de falta de educação financeira, econômica e moral. Sofrendo dessas deficiências elas exigem dos políticos uma série de medidas que parecem boas no curto prazo, mas que são desastrosas e insustentáveis no longo prazo. Na ânsia por vencer eleições, os políticos prometem e entregam para a população tudo que a deficiência delas exige em troca do voto. Isso não costuma dar certo depois de algumas décadas. Basta olhar o que está acontecendo nos países vizinhos.

Quando o governo gasta mais do que arrecada, consistentemente, o resultado é a destruição do valor do dinheiro, pois ele utiliza mecanismos que equivalem a criar dinheiro a partir do nada.

Os imóveis protegem contra a inflação até certo ponto. Se a economia do seu bairro, da sua cidade ou do seu país for destruída, provavelmente todos os imóveis da região perderão valor. Imóveis dependem do crescimento econômico e do enriquecimento da população. Se a região está empobrecendo, se as empresas próximas estão fechando, se o dinheiro e a renda das pessoas não valem nada, o setor imobiliário sofre.

Em resumo: é excelente ter imóveis quando você vive em uma região onde todos estão empreendendo, enriquecendo e investindo. Quando você vive em uma região onde o governo só sabe tributar, roubar e destruir a economia o melhor é ter liquidez (dinheiro no bolso) para transferir o seu patrimônio rapidamente para outros investimentos ou até mesmo para outros países.

Então, o imóvel não protege o seu patrimônio se o Barril quebrar.

A dor de cabeça gerada pelos inquilinos

Como falei, além da população sofrer de falta de educação financeira e econômica, também vivemos uma espécie de crise moral e ética. Vivemos em uma sociedade que não sente vergonha de defender o que é ilícito e imoral. Parece que agora os fins justificam os meios, ou seja, se é para atingir um objetivo que a pessoa julga justo (por meio de seus valores tortuosos) então qualquer meio é válido e justo, incluindo tudo aquilo que antes seria classificado como hipocrisia, ilegalidade ou imoralidade. Imagine o sofrimento do dono de um imóvel ocupado por uma pessoa que acha justo tirar vantagem, mentir, enganar, trapacear, roubar por se sentir injustiçada pelo “sistema”. É uma espécie de síndrome do “Seu Madruga.” O Seu Madruga representa a romantização da irresponsabilidade financeira e da incompetência. A pessoa é incompetente em diversas áreas da vida, mas se julga injustiçada e no direito de imaginar o dono do imóvel como um opressor, um explorador, uma imoral por estar cobrando aluguel sobre o patrimônio que conquistou durante anos de trabalho e sacrifício.

O Seu Barriga é aquele que gastou todas as suas economias construindo uma vila de casas populares pensando na aposentadoria. O seu empreendimento abriga o menino de rua, abriga a viúva, a mãe solteira e o desempregado. Mesmo assim ele é o personagem muitas vezes retratado como o vilão, juntamente com seu filho.

A variedade de problemas diferentes que podemos ter com maus inquilinos tem proporções inimagináveis na atualidade. Hoje, as pessoas se sentem cheias de direitos e livres de qualquer dever ou responsabilidade.

O investidor que resolve lidar diretamente com os inquilinos deve colecionar uma série de habilidades para lidar com pessoas difíceis e resolver problemas. Se você não considera isso algo divertido, então isso será um custo de tempo, energia emocional e de dinheiro na sua vida. Uma alternativa seria pagar para que uma imobiliária possa cuidar desses assuntos sem a sua presença.

Os problemas com inquilinos tendem a piorar se a economia se degradar com a explosão do barril. O que aconteceu durante a crise do “fique em casa” mostro os riscos envolvidos. Naquele período leis foram aprovadas contra o Direito Privado. Os políticos mostraram seu poder de interferir nas relações entre particulares, prejudicando locadores. Isso deve ser considerado como uma insegurança jurídica, principalmente se o barril quebrar.

O locador é sempre visto por todos como um explorador e o locatário é visto como alguém que está sendo explorado.

Todos os custos

Para tomar a decisão você deve considerar os custos de oportunidade, o risco de o barril explodir e a degradação da relação com o locatário em caso de crise. Imóveis são excelentes investimentos quando você acredita que o país enfrenta uma crise transitória e são investimentos ruins quando você acredita que teremos uma degradação constante da economia, das leis e até mesmo dos valores que envolve a relação entre as pessoas.

Felizmente existem muitos tipos diferentes de investimentos envolvendo imóveis, alguns menos problemáticos e menos arriscados que outros. Recomendo a leitura do meu livro sobre Como Investir em Imóveis, onde eu apresento e discuto várias dessas formas.

Tudo que apresentei aqui são opiniões pessoais. Nunca devemos tomar decisões com base nas opiniões dos outros. A ideia é que você faça suas próprias reflexões, desenvolva suas opiniões e tome suas decisões com base na sua realidade, pois só você a conhece e a entende.

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