A B3 decidiu permitir que os investidores aluguem e façam operações vendidas (short) com cotas de fundos imobiliários (fonte).

Certamente isso resultará no aumento da volatilidade de diversos fundos imobiliários, ou seja, os preços dos fundos imobiliários que costumavam ser mais estáveis, devem sofrer mais variações (positivas e negativas) no decorrer do tempo, assim como é comum observar nos preços das ações, moedas, ETFs etc.

Para exemplificar como funciona o ganho do aluguel para uma posterior venda, vamos imaginar que você tem uma cota de um fundo imobiliário qualquer.

Você fez um investimento de longo prazo, não pretende vender sua cota pois seu objetivo é receber os dividendos distribuídos pelo fundo regularmente.

Então agora você fica sabendo que agora pode alugar essa sua cota para outro investidor (que tem objetivos de curto prazo) recebendo uma taxa de juro por esse aluguel (muito pequena), mas sem perder o direito de receber os dividendos que os fundos distribuem regularmente. Você acha vantajoso já que além dos dividendos ainda vai receber algum dinheiro adicional pelo aluguel.

Por algum motivo esse investidor que pegou suas cotas alugadas (chamamos ele de tomador) acredita que o preço da cota irá cair nos próximos dias. Então ele vende as suas cotas antes da queda. Isso mesmo, ele vende suas cotas como se fossem dele. No futuro ele será obrigado a devolver essas cotas para você e para isso será necessário que compre as cotas pelo preço que elas estiverem sendo negociadas no futuro.

Vamos imaginar que imediatamente após alugar a sua cota esse investidor de curto prazo a vendeu por R$ 100 para outro investidor qualquer na bolsa de valores. Os R$ 100 entraram na conta do investidor. Agora ele não tem mais as suas cotas, mas tem R$ 100.

Então o investidor acerta na sua previsão de queda no preço da cota. Afinal de contas ele e centenas ou milhares de outros investidores também alugaram cotas e as venderam. Com muitos querendo vender e talvez poucos querendo comprar, o preço da cota caiu fortamente.

Vamos imaginar que agora a cota está custando R$ 80. Então o investidor resolve finalizar a operação de aluguel das suas cotas. Para isso ele compra a cota novamente pagando somente R$ 80. Ele usou os R$ 100 que tinha recebido quando vendeu sua cota. Ele devolve a sua cota (que agora vale R$ 80) e fica com R$ 20 de lucro. Deste lucro ele vai retirar o pagamento do seu aluguel (muito pouco dinheiro), vai pagar as taxas da B3, taxa da corretora e imposto de renda sobre o ganho.

Esse mecanismo permite que os investidores lucrem vendendo cotas que não possuem, obtendo ganhos com a desvalorização da cota e não com a valorização da cota. Isso permite que as cotas estocadas por investidores de longo prazo sejam negociadas gerando maior volatilidade nos preços.

A B3 divulgou que a mudança deve começar em novembro de 2020 (fonte). Somente as cotas dos fundos imobiliários com maior liquidez e maior número de cotistas poderão ser alugadas para operações vendidas (short).

Quem ganha com isso?

O investidor de fundo imobiliário não costuma realizar muitas operações de compra e venda durante o ano. Ele compra as cotas dos seus fundos preferidos e fica com essas cotas por muito tempo. Quando recebe os dividendos utiliza esse dinheiro para comprar mais cotas, mas isso ocorre poucas vezes durante o ano. Não é um investidor que realiza compras e vendas todos os dias.

A B3 e as corretoras cobram suas taxas quando os investidores compram e vendem seus ativos freneticamente. Essas instituições estão sempre desenvolvendo ferramentas e soluções para ajudar o investidor de curto prazo, pois são eles que mais pagam taxas por realizarem mais operações.

Com a possibilidade de aluguel e venda de cotas de fundos imobiliários a B3 e as corretoras vão ganhar mais com o aumento no número de operações de compra e venda.

Outros beneficiados serão as instituições financeiras e os fundos de investimentos que já demandavam esse tipo de operação. Para os fundos o aluguel de sua carteira de longo prazo é uma forma de obter uma remuneração adicional. Os fundos também podem reduzir suas perdas quando os preços dos seus ativos estão em queda. A venda de ativos alugados funciona como uma forma de proteção para os fundos.

Quem também ganha é o trader que realiza operações de curto prazo. Para esse investidor é importante que os ativos tenham mais liquidez e volatilidade.

Os investidores de fundos imobiliários mais experientes, mesmo sendo aquele que tem objetivos de longo prazo, podem entender a volatilidade como risco e ao mesmo tempo como uma oportunidade, pois se essas operações de venda derrubarem os preços das cotas com mais frequência, assim como ocorre com os preços das ações, esses investidores terão mais oportunidades para comprar cotas dos seus fundos preferidos por preços mais atrativos.

Quem perde?

Até setembro de 2020 existiam mais de 1,06 milhão de contas abertas de investidores em fundos imobiliários. Somente em 2020 esse número cresceu 40%. Muitos desses investidores são pessoas físicas que migraram seus investimentos de renda fixa para os fundos imobiliários por entenderem que são menos voláteis que ações.

O problema é que muitas dessas pessoas percebem os fundos imobiliários como investimentos de baixa volatilidade, ou seja, que sofrem poucas variações nos seus preços no decorrer do tempo. Uma mudança no comportamento dos fundos pode assustar o pequeno investidor e este pode perder o interesse pelos fundos diante de situações de forte volatilidade.

Volatilidade

No gráfico abaixo temos as variações do índice IFIX (linha vermelha) que representa os preços de uma carteira composta pelos fundos imobiliários mais importantes. Na linha azul temos o índice Bovespa que representa as variações nos preços das ações mais importantes da bolsa. É perceptível que o IFIX sofre menos variações diárias que o índice Bovespa. Também podemos ver que os fundos imobiliários caíram menos em 2020 que as ações (o gráfico mostra janeiro de 2020 até 27/10/2020). A B3 permite que os investidores aluguem ações para venda. Ações que pagam dividendos costumam ser muito alugadas e por consequência muito vendidas utilizando esse mecanismo.

A B3 diz que “o empréstimo é uma ferramenta que pode ajudar na melhor formação de preço do ativo e na atuação dos formadores de mercado (fonte)”. Certamente eles se referem ao fato de que muitos fundos imobiliários terem suas cotas negociadas por preços muito acima do valor patrimonial do fundo (mesmo com o impacto da crise em 2020).

Com muitos investidores novos querendo comprar cotas e poucos querendo vender, os preços das cotas tendem a subir criando distorções como o preço da cota valer muito mais do que o patrimônio do fundo dividido por cotas. Então podemos imaginar uma provável queda nos preços de muitos fundos imobiliários diante de uma maior volatilidade.

Os fundos imobiliários mais negociados no momento são XP Log (XPLG11), XP Malls (XPML11) e o CSHG Logística (HGLG11).

Entendo que o investidor terá que se qualificar melhor com essa mudança. Quem não sabe nada sobre análise técnica, deveria começar a aprender para melhorar suas decisões de entrada em um ambiente de maior volatilidade. Recomendo a leitura deste livro sobre análise técnica. Existem livros e cursos como esse aqui com ferramentas que ajudam a selecionar os fundos com base nos fundamentos.

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