Quando você faz a simulação de financiamento de um imóvel no site da Caixa eles exibem um texto que tenta explicar para as pessoas leigas sobre uma escolha difícil que pode se tornar uma grande armadilha. É uma armadilha tão perigosa que pode destruir as finanças de uma vida toda.

O texto que eles exibem no decorrer da simulação é este:

CONSIDERAÇÕES SOBRE A SIMULAÇÃO DA OPERAÇÃO

Nesta simulação você terá a possibilidade de escolha do sistema de amortização que será aplicado ao contrato, que pode ser o SAC ou PRICE (SFA/TP). O sistema de amortização afetará o quanto será pago mensalmente do valor da operação a ser contratada na CAIXA.

O Sistema de amortização escolhido por você vai definir a velocidade de amortização do saldo devedor, sendo que nos dois sistemas ocorre, em proporções diferentes, a redução do saldo devedor, conforme são pagas as prestações mensais.

Quanto mais rápido você amortiza o saldo devedor, menos juros pagará sob este saldo, sendo que no SAC, como as prestações iniciais são um pouco mais altas, você acaba reduzindo mais rápido o saldo devedor, o que resulta em um menor juro a ser pago, comparativamente ao sistema PRICE.

Porém, como as prestações iniciais são maiores no sistema SAC é exigido de você uma maior capacidade de pagamento quando da contratação da operação, entretanto neste sistema você é beneficiado também pela gradativa redução do valor da prestação, notadamente, no final do contrato.

No sistema PRICE, você pode ter prestações iniciais menores, todavia, como a amortização do saldo devedor é feito de forma mais lenta que no Sistema SAC, o montante de juro pago no final acaba sendo maior.

Por decorrência, no Sistema PRICE, como a prestação inicial é mais baixa, no ato da contratação da operação de crédito, é exigida uma capacidade de pagamento menor.

Na simulação você deve decidir também se irá contratar a operação com indexador TR, com o indexador IPCA ou com a Taxa de Juros Poupança CAIXA.

Você tem também a opção de contratar a operação com taxa de juros fixa, que não tem a aplicação de qualquer indexador e com isto traz a segurança que mudanças no cenário econômico não resultarão na variação do valor das prestações.

Para operações com indexador TR a taxa de juros é definida em contrato e para o Crédito Imobiliário Poupança CAIXA a taxa de juros é composta pela remuneração adicional dos depósitos de poupança vigente na data do vencimento da prestação + Taxa Fixa.

A atualização do saldo devedor com indexador TR ou Crédito Imobiliário Poupança CAIXA ocorre mensalmente, na data de vencimento do encargo mensal, pelo índice de atualização aplicável aos depósitos de poupança.

O rendimento adicional dos depósitos de poupança varia de acordo com a SELIC, que representa os juros básicos da economia brasileira, que atualmente consiste na regra:
Taxa SELIC até 8,5% a.a., o rendimento corresponde a 70% da SELIC;
TAXA SELIC superior a 8,5%, o rendimento corresponde a 6,17% a.a.
Para operações com indexador IPCA a taxa de juros é definida em contrato e a atualização do saldo devedor ocorre mensalmente, na data de vencimento do encargo mensal, pelo índice IPCA – Índice de Preços ao Consumidor Amplo, divulgado no mês anterior à atualização do saldo.
Para operações com Taxa Prefixada não há atualização do saldo devedor.

O IPCA é um índice mensal calculado pelo IBGE para medir a variação dos preços no comércio e os índices IPCA anteriores podem ser consultados no site do IBGE http://www.ibge.gov.br/.

A TR é um indexador mais estável que o IPCA, garantindo uma maior previsibilidade no valor do encargo mensal, estando os índices da TR disponibilizados no site do BACEN https://www.bcb.gov.br/.

O IPCA possui variação mais imprevisível que a TR e como trata-se de uma operação de longo prazo poderá ocorrer, no caso de inflação alta, aumento expressivo do valor dos encargos mensais, inclusive, podendo ser superior ao aumento da renda do tomador.

Se a inflação chegar a patamares elevados, os contratos indexados pelo IPCA poderão apresentar maior risco de inadimplência, se comparados com os contratos indexados pela TR.

GRÁFICOS COMPARATIVOS

Apresentamos a seguir gráficos comparativos do comportamento das prestações e do saldo devedor em que foram considerados os valores/prazos abaixo para efeito de cálculo:

– Valor de financiamento: R$ 200.00,00
– Prazo de financiamento: PRICE: 240 meses e SAC: 360 meses
– Taxa de juros: TR + 7,6% e IPCA + 4,45%”

No final deles apresentam tem vários gráficos simulados (tirei uma foto), mas vou postar aqui apenas os 2 gráficos mais extremos:

Aqui a taxa média do IPCA (inflação), no decorrer dos meses, ficou em apenas 4% ao ano. Aqui você está apostando que o Brasil não terá a sua economia destruída nos próximos anos devido a irresponsabilidade fiscal, populismo, corrupção e escândalos políticos que destroem o poder de compra do real.

Aqui temos um extremo onde a taxa média do IPCA (inflação), no decorrer dos meses, ficou em apenas 15% ao ano. Aqui você está apostando que o Brasil manterá o seu padrão de políticos irresponsáveis e corruptos eleitos nas próximas décadas. Eles vão destruir a economia lentamente com irresponsabilidade fiscal, populismo, corrupção e escândalos políticos que destroem o poder de compra do real.

Vou tentar explicar a situação da forma mais didática possível.

Comprar um imóvel financiado pode parecer uma decisão racional para quem deseja sair do aluguel. No entanto, os gráficos apresentados pela própria Caixa Economic revelam uma armadilha perigosa para aqueles que escolhem financiar sua casa com um contrato atrelado ao IPCA. O motivo? A inflação pode transformar sua dívida em um pesadelo crescente e sem controle.

Os dois cenários apresentados ilustram claramente o risco envolvido. No primeiro cenário, com IPCA a 4% + taxa fixa de 4,45%, há um crescimento moderado nas prestações dos contratos atrelados ao índice de preços, mas ainda assim, a prestação inicial mais baixa do sistema PRICE disfarça a verdadeira armadilha: o saldo devedor demora muito mais para ser amortizado, resultando em um custo total muito maior ao longo do tempo.

Antes de falar sobre o segundo cenário, vou explicar rapidamente a diferença entre tabela SAC e PRICE:

1. Tabela PRICE (Sistema Francês de Amortização – SFA)
✅ Parcelas fixas no início → O valor da prestação não muda no começo do financiamento.
🔴 Juros mais altos no longo prazo → A amortização do saldo devedor é mais lenta, então os juros totais pagos são maiores.
🔴 Maior impacto de indexadores → Se o financiamento for atrelado ao IPCA ou à Selic, as parcelas podem subir muito.

💡 A Tabela PRICE é melhor para quem quer prestações iniciais mais baixas, mas isso vem com um custo alto no longo prazo. O saldo devedor demora mais para cair, resultando em mais juros pagos e maior vulnerabilidade aos riscos do Brasil, como inflação alta, juros elevados e instabilidade econômica causada por políticos irresponsáveis e corruptos. Se o financiamento estiver atrelado ao IPCA ou à Selic (Taxa da Poupança), o comprador pode ser brutalmente prejudicado por aumentos imprevisíveis nas parcelas.

2. SAC (Sistema de Amortização Constante)
🔴 Parcelas iniciais mais altas → No começo, a prestação é maior.
✅ Parcelas vão reduzindo com o tempo → A cada mês, a prestação cai, tornando o financiamento mais sustentável.
✅ Menos juros pagos no total → Como o saldo devedor diminui mais rápido, os juros totais são menores.

💡 O SAC (Sistema de Amortização Constante) permite se livrar mais rapidamente do saldo devedor. Como a amortização é mais agressiva desde o início, o endividado reduz sua dívida mais rapidamente e paga menos juros no total. Além disso, as prestações vão caindo ao longo do tempo, tornando-se mais sustentáveis. Essa estrutura protege o comprador de longos períodos de instabilidade econômica e reduz os riscos de endividamento impagável.

Agora vamos continuar:

No segundo cenário apresentado no segundo gráfico, com IPCA a 15% + taxa fixa de 4,45%, o problema se torna evidente e brutal. O saldo devedor explode, e as prestações sobem de forma exponencial, tornando-se rapidamente impagáveis. Quem contrata um financiamento desse tipo pode ser pego de surpresa por um aumento de prestação que não acompanha seu crescimento de renda, levando à inadimplência e, em última instância, à perda do imóvel.

Como vimos, a escolha entre os sistemas SAC e PRICE também é crucial. O SAC reduz o saldo devedor mais rapidamente, mas exige um maior esforço financeiro inicial. Já o PRICE oferece prestações iniciais menores, mas retarda a amortização da dívida, deixando o devedor vulnerável a reajustes. No caso de um financiamento indexado ao IPCA, essa vulnerabilidade pode ser fatal.

O que os gráficos mostram é o perigo de confiar na estabilidade da economia brasileira. O IPCA é imprevisível e pode disparar em períodos de instabilidade, levando suas prestações a aumentos insustentáveis. Por isso, quem deseja financiar um imóvel deve fugir de contratos atrelados ao IPCA e buscar opções de taxa fixa ou, no máximo, indexadas pela TR, que possui variações mais suaves.

O financiamento atrelado ao IPCA só é uma boa opção para quem vive em um mundo de fantasia, acreditando que o Brasil se tornará uma potência econômica, com alta produtividade, políticos responsáveis e honestos, uma moeda forte e inflação sob controle no decorrer dos próximos 10, 20 ou 30 anos. No Brasil, onde governos historicamente gastam mais do que arrecadam e recorrem à impressão de dinheiro e aumento de impostos para cobrir seus déficits, confiar na estabilidade da inflação parece um erro estratégico. O financiamento imobiliário deve ser feito com máxima prudência, priorizando a previsibilidade e a segurança financeira da família.

PRICE IPCA: A Armadilha da Prestação Inicial Baixa

Observe nos gráficos que no Sistema PRICE indexado ao IPCA, a prestação inicial pode ser uma das menores. Isso atrai muitos compradores desavisados, que enxergam apenas o valor da primeira parcela e não prestam atenção no crescimento exponencial que pode ocorrer.

Como já vimos, no PRICE, a amortização da dívida é muito mais lenta, pois as prestações são fixas apenas no valor nominal inicial. Quando se soma a isso a indexação ao IPCA, o resultado é desastroso:

  • A inflação corrói o poder de compra do tomador de crédito.
  • As prestações aumentam com o tempo, podendo se tornar impagáveis.
  • O saldo devedor pode crescer ao invés de diminuir, deixando a pessoa presa a uma dívida eterna.

Nos gráficos apresentados, esse efeito fica evidente. No cenário de IPCA a 15%, as parcelas e o saldo devedor no PRICE explodem ao longo dos anos, tornando o financiamento insustentável. Isso acontece porque, em momentos de alta inflação, o aumento das prestações pode ser muito maior que o aumento da renda do tomador, levando ao risco de inadimplência e, no pior dos casos, à perda do imóvel.

SAC TR: Prestação Inicial Mais Alta, Mas Custo Total Menor

No Sistema de Amortização Constante (SAC) com a TR, a parcela inicial tende a ser a mais alta entre todas as opções. Isso ocorre porque o saldo devedor é amortizado mais rapidamente, reduzindo os juros ao longo do tempo. Como consequência, as prestações vão diminuindo ao longo dos anos, tornando o financiamento mais sustentável no longo prazo.

Ou seja, no SAC TR, o esforço financeiro inicial é maior, mas com o passar do tempo, a dívida vai sendo reduzida de forma consistente, protegendo o comprador de grandes variações e do efeito corrosivo dos juros compostos. Quem tem disciplina financeira e planejamento a longo prazo pode se beneficiar dessa opção, pagando menos juros no final.

Por que o SAC TR ou a taxa fixa são melhores?

O SAC TR (ou uma taxa fixa) traz muito mais previsibilidade e segurança. Eis os principais motivos:

  1. O saldo devedor diminui mais rapidamente, reduzindo os juros totais pagos.
  2. A TR (Taxa Referencial) tem variação mais controlada, não sofrendo com disparadas abruptas como o IPCA.
  3. As prestações começam maiores, mas vão caindo com o tempo, aliviando a pressão financeira no longo prazo.
  4. Você se protege contra a inflação descontrolada, que pode ser alimentada pelo populismo político e más gestões econômicas.

O cenário apresentado no gráfico que nos contratos SAC TR, o saldo devedor não explode com o tempo, diferentemente dos contratos atrelados ao IPCA.

O PRICE IPCA é um convite ao desastre. Ele atrai desavisados com uma prestação inicial baixa, mas no longo prazo pode se tornar impagável, especialmente em um país onde a inflação não é um fenômeno raro, e sim um reflexo do comportamento irresponsável dos governantes.

Financiamento ajustado pela Taxa da Poupança

Analisando o texto da Caixa Econômica, é possível perceber que a opção de financiamento atrelado à Taxa da Poupança foi mencionada de forma superficial no decorrer do texto que eles publicaram, enquanto os indexadores TR e IPCA foram explicados em mais detalhes. No texto da Caixa, a explicação sobre a Taxa da Poupança foi bem mais genérica do que as explicações sobre TR e IPCA. Isso pode ocorrer por alguns motivos estratégicos:

  • O banco não quer entrar em muitos detalhes sobre as oscilações da taxa, que podem torná-la uma escolha volátil e arriscada.
  • Ele menciona apenas a relação com a Selic, mas não alerta sobre os riscos dessa variação ao longo dos anos.
  • Enquanto os financiamentos TR e IPCA tiveram suas projeções apresentadas com dados numéricos e gráficos, a Taxa da Poupança foi apenas citada, sem simulações ou exemplos concretos.

Isso pode levar o cliente a ignorar essa opção por falta de informações suficientes, sem compreender os reais impactos dessa escolha no longo prazo. Para a Caixa, pode ser vantajoso que mais pessoas escolham o financiamento indexado à Poupança, pois essa modalidade está diretamente ligada à forma como o próprio banco capta dinheiro para conceder os empréstimos. Os financiamentos imobiliários vêm dos depósitos da poupança, que são a principal fonte de funding (captação de recursos) do banco para crédito habitacional. O financiamento atrelado à Poupança protege o banco, pois mantém um vínculo direto entre a captação de recursos e os pagamentos dos clientes.

A armadilha da Taxa da Poupança para o consumidor
Embora possa ser vantajosa para a Caixa, essa modalidade pode ser um risco enorme para o consumidor. Eis o motivo:

Se a Selic subir, os juros do financiamento também aumentam, tornando as parcelas mais caras.
Diferente da TR, que tem variações menores, a Selic pode subir rapidamente como já aconteceu várias vezes no Brasil.
O tomador do crédito não tem controle sobre a Selic, então ele está apostando que os juros do país não subirão ao longo de 20 ou 30 anos – um risco enorme.
Se o governo brasileiro continuar gastando de forma irresponsável, a inflação subir e o Banco Central precisar aumentar os juros para conter a economia, quem financiou um imóvel com a Taxa da Poupança verá suas prestações aumentarem junto com a Selic, e pode acabar não conseguindo pagar.

O Financiamento pela Taxa da Poupança pode ser tão perigosa quanto a do IPCA

A escolha do financiamento ajustado pela Taxa da Poupança pode ser tão perigosa quanto a do IPCA, especialmente considerando o histórico do Brasil de instabilidade econômica e irresponsabilidade fiscal. Ambos os modelos possuem riscos, mas em diferentes cenários. Vamos entender os perigos:

Financiamento atrelado à Taxa da Poupança: O risco da Selic alta

  • A taxa da poupança varia conforme a Selic, que é definida pelo Banco Central para controlar a inflação.
  • Se a Selic estiver até 8,5% ao ano, a poupança rende 70% da Selic.
  • Se a Selic estiver acima de 8,5% ao ano, a poupança rende 6,17% ao ano fixos.
  • Quando a inflação sobe, o Banco Central tende a subir a Selic para conter a economia, o que impacta diretamente as parcelas do financiamento.
  • Observe que o financiamento com a Taxa da Poupança é composto pela Taxa da Poupança + Taxa fixa que será estabelecida pelo banco

Se o Brasil entrar em um período de juros altos (como já ocorreu diversas vezes), as prestações podem aumentar muito. Isso significa que o endividado está apostando que os juros do país permanecerão baixos, o que é arriscado em um país historicamente instável. O mesmo problema temos nos financiamentos ajustados pelo IPCA, pois o endividado fica nas mãos do governo brasileiro e de sua incapacidade de controlar a inflação. Se o governo falhar, a dívida vira uma bola de neve.

Qual é pior?

  • Se o Brasil enfrentar um período de alta inflação, o IPCA destrói a vida financeira do endividado.
  • Se o Banco Central subir a Selic para controlar essa inflação, o financiamento atrelado à poupança também vai destruir a vida financeira do endividado.

Ou seja, ambas as opções são perigosas, pois dependem de fatores econômicos totalmente fora do controle do brasileiro endividado, que continua elegendo políticos irresponsáveis, corruptos e incompetentes. Esses mesmos governantes, em vez de resolver os problemas do país, passam o tempo arquitetando novas formas de aumentar impostos, sem se importar com a destruição do poder de compra da população.

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