Você sabia que investir em imóveis é tão arriscado quanto investir em ações na bolsa de valores?

Se você olha o investimento imobiliário como seguro e estável como uma Caderneta de Poupança ou um investimento de Renda Fixa. Cuidado!

A primeira coisa que precisamos aprender é que o investimento imobiliário é um investimento de renda variável. A rentabilidade positiva não é uma garantia.

É possível rentabilidade negativa e até perder grande parte do valor principal investido. Imóveis pegam fogo, inundam e podem sofrer danos devido a diversos tipos de imprevistos naturais ou não. O interesse pelos imóveis pode variar muito no tempo. A situação econômica do país, as taxas de juros, a renda familiar e a oferta de crédito interferem na demanda por imóveis e como consequência nos seus preços. Intervenções urbanas produzidas por investimentos públicos e privados podem valorizar ou desvalorizar seu imóvel. É errado imaginar que o preço dos imóveis sempre sobe. Eles podem não subir o quanto esperamos e podem até cair de preço.

Imóveis possuem baixa liquidez. Isto significa que não é rápido e nem fácil transformar o seu imóvel em dinheiro. O processo de venda é demorado, burocrático e custoso. Você não pode transportar o seu imóvel para um lugar onde ele será mais valorizado. Um exemplo de ativo de alta liquidez é o ouro. Em qualquer lugar do mundo é rápido e fácil vender ouro transformando o mesmo em dinheiro sem perdas significativas.

Para qualquer imóvel sempre existe um comprador, tudo vai depender do valor que você está disposto a perder para vender o imóvel rapidamente.

Da mesma forma que no mercado de ações, quem define o preço de venda do imóvel é o mercado e não você. Existem pessoas que estão comprando e vendendo imóveis todos os dias e o preço do metro quadrado está sempre flutuando para mais ou para menos.

Na bolsa você pode ver o preço das ações subindo e descendo em tempo real quando cada transação de compra e venda é realizada. No mercado imobiliário os preços flutuam, mas não podemos ver esta flutuação. Não sabemos quanto vale nosso imóvel diariamente.

Quando uma pessoa coloca um imóvel à venda, e ele demora para vender, significa que o preço anunciado está muito acima do preço de venda aceito pelo mercado. Na bolsa de valores é possível ver quanto as pessoas estão dispostas a pagar pelas ações (através do livro de ofertas). No mercado imobiliário isto é impossível. Um indicativo de preço acima do valor de mercado é percebido quando o imóvel demora muito para vender.

O mercado imobiliário também sofre concorrência de outros mercados. Quando a taxa de juros sobe (como está acontecendo agora) muitos investidores preferem deixar seu patrimônio investido em renda fixa, CDB, Títulos do Tesouro com rentabilidade e segurança. Quem investe em imóveis buscando gerar renda através dos aluguéis está sempre comparando os custos e riscos do investimento imobiliário com o que poderia ganhar se vendesse o imóvel e investisse em aplicações de baixo risco.

Vamos olhar exemplos do passado. Entre 2008 e 2009, quem investiu em imóveis teve enormes lucros até 2011. O que não dizem é que neste período, logo depois da crise internacional (2008), ninguém queria comprar imóveis. Os bancos não estavam dispostos a oferecer crédito (com medo) e as taxas de juros estavam elevadas.

Aqueles que tinham investimentos no mercado financeiro retiraram seus recursos dos bancos e da bolsa de valores para evitar perdas. Com dinheiro no bolso conseguiram ótimos descontos de incorporadoras que não tinham clientes e nem facilidade de obter crédito. O ano de 2009 foi um ano de compras, inclusive muitos estrangeiros entraram no Brasil para comprar imóveis e investir nas empresas do setor.

O governo acabou estimulando o mercado imobiliário para garantir empregos e ocorreu um “estouro nos preços”. Quando todos queriam comprar imóveis pagando qualquer preço, estes primeiros investidores perceberam que era o momento correto de sair do mercado vendendo o que tinham comprado. Os anos de 2010 e 2011 foram de vendas e realização de lucros. As histórias de alta rentabilidade e lucro fácil se espalharam por todo Brasil.

Muita gente leiga resolveu entrar no mercado no momento errado para investir. Foram estas pessoas que começaram a comprar imóveis já muito caros com objetivo de obter lucros elevados com uma possível continuidade do movimento de valorização. Os vendedores ficaram apegados aos preços de 2011. Bateram o pé e se recusaram a aceitar o preço que o mercado desejava pagar. Não perceberam que quem faz os preços dos imóveis não são os vendedores, são os compradores. O mercado é que determina o preço. Imóveis com preço acima do aceito pelo mercado, encalha.

Sempre podemos ver muitos casos de imóveis anunciados com preços elevados, mas que no momento da negociação são vendidos por valores até 30% menores. Isto significa que tem gente aceitando R$ 350 mil por imóvel que está anunciado publicamente por R$ 500 mil. É por isto que existe uma diferença grande entre preço de venda e preço anunciado. E isto gera distorções entre a realidade e os índices que tentam dizer alguma coisa sobre o mercado.

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