Rentabilidade do Aluguel

Vou mostrar para você como descobrir a rentabilidade do aluguel que você pode receber ao investir na compra de um imóvel para locação em diversas capitais do Brasil como: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba, Porto Alegre, Florianópolis, Brasília, Goiânia, Salvador, Recife e Fortaleza.

Também é possível saber o rendimento médio dos investimentos em aluguéis de cidades importantes como Santos (SP), Praia Grande (SP), Barueri (SP), Santo André (SP), Campinas (SP), Ribeirão Preto (SP), São José do Rio Preto (SP), São Bernardo do Campo (SP), São José dos Campos (SP), (SC), Joinville (SC), Pelotas (RS) e Niterói (RJ).

Aqui temos a tabela com a rentabilidade dos imóveis alugados. Vou descrever logo abaixo como isso funciona.

A rentabilidade do aluguel de cada cidade é calculada pela Fipe mensalmente. Este exemplo é referente ao relatório publicado em janeiro de 2021 com base nos últimos dados de dezembro de 2020 (fonte). O cálculo é feito por meio da razão entre o valor do aluguel mensal em reais por metro quadrado de cada cidade e o valor do metro quadrado dos imóveis vendidos em cada cidade. A taxa exibida é anualizada sendo calculada multiplicando o resultado por 12. Equivale ao rendimento médio que você teria se tivesse comprado um imóvel nessas cidades pagando o preço médio por metro quadrado que era registrado no final de 2020 ou início de 2021.

Exemplo:  veja na figura acima que a rentabilidade média do aluguel de imóveis em São Paulo é de 5,16% ao ano. Isso significa que, na média, as pessoas que compraram imóveis em São Paulo no final de 2020, pagando um determinado valor médio por metro quadrado, receberiam aluguéis que representam 5,16% (na média) de rentabilidade ao ano sobre o investimento feito. Veja que estamos falando somente da renda gerada pelo aluguel sem considerar a possível valorização anual do imóvel.

Perceba que a rentabilidade do aluguel depende de quanto você pagou pelo imóvel.

Se você recebe R$ 2500 de aluguel por mês de um imóvel que custou R$ 500 mil, sua rentabilidade é de R$ 2500 dividido por 500.000 multiplicado por 100. Seria (2500/500.000) x 100 = 0,50% ao mês de rentabilidade. Isso seria equivalente a receber 6% ao ano de rendimento pelo investimento de R$ 500 mil. Se você pagou R$ 400 mil pelo mesmo imóvel e recebe os mesmos R$ 2.500 por mês sua rentabilidade é maior já que (2500/400.000) x 100 = 0,625% ao mês ou 7,5% ao ano. É uma boa taxa quando temos juros baixos na economia e se vivenciamos uma tendência de alta nos preços dos imóveis (gerando ganho de capital).

Veja que na tabela acima temos o valor de 4,70% como sendo a média do rendimento ponderada de 25 cidades. Com isso podemos verificar quais cidades tem maior ou menor rentabilidade do aluguel em relação ao valor médio. Um valor muito baixo pode ser explicado por imóveis caros, por baixa oferta de imóveis à venda, em relação ao que rendem quando são alugados. Outro problema seria uma oferta grande de imóveis desocupados na região que pressionam os preços dos aluguéis para baixo.

É claro que dentro das cidades teremos imóveis alugados por valores acima ou abaixo da média. O preço do metro quadrado para compra e locação também variam com relação ao tamanho do imóvel. O preço de compra e locação do metro quadrado dos imóveis pequenos tende a ser maior que dos imóveis grandes. Recomendo que você faça esse tipo de avaliação consultando os preços dos imóveis à venda em um determinado condomínio ou região e os preços dos aluguéis desses mesmos imóveis. No final do artigo vou recomendar livros sobre investimento em imóveis caso você esteja começando.

Outra informação interessante é a média que você consegue ganhar de aluguel por metro quadrado do imóvel alugado. Veja a tabela referente a dezembro de 2020 e que representa o que as pessoas receberiam durante os 12 meses em um contrato de aluguel.

Na tabela acima podemos verificar que, na média, considerando 25 cidades importantes do Brasil, é possível ganhar R$ 30,46 por metro quadrado dos imóveis alugados.

Vou comentar o exemplo de Brasília, mas no final do artigo vou falar sobre como você pode verificar exemplos e gráficos de outras cidades no site da FIPE.

Podemos verificar na tabela acima que Brasília só perde para São Paulo com relação ao preço médio por metro quadrado alugado. Se isso é rentável ou não, vai depender de quanto você pagou por esse metro quadrado quando o imóvel foi comprado. Como falei, a rentabilidade da tabela anterior tem como base a compra de um imóvel no final de 2020 ou início de 2021.

Como você pode ver na tabela logo abaixo, existem regiões em Brasília com aluguel mais caro que a média. Os metros quadrados mais caros são em Vila Planalto, Park Sul, Setor Noroeste, Asa Norte e Lago Norte. Isso não significa necessariamente que são os locais mais rentáveis, pois como falei, a rentabilidade vai depender de quanto você pagou por metro quadrado no momento da compra do imóvel. Eu falo muito sobre a importância de realizar uma boa compra quando pretendemos investir em imóveis para alugar no meu livro Como Investir em Imóveis. Muitas vezes é mais vantajoso investir em imóveis populares e até na reforma ou construção de pequenos imóveis para locação em comparação com a compra de imóveis grandes em bairros caros.

Observe no gráfico acima chamado “Variação acumulada em 12 meses” que o preço médio de locação de imóveis residenciais em Brasília vem crescendo desde 2016. A área vermelha mostra o crescimento do IPCA (inflação). Veja que os preços dos aluguéis crescem acima da inflação em Brasília. O crescimento foi de 4,91% nos últimos 12 meses em dezembro de 2020.

No gráfico acima chamado “Evolução da Rentabilidade do Aluguel” podemos observar que a rentabilidade também está crescendo desde 2014. Veja que depois de 2017 a rentabilidade dos imóveis alugados em Brasília (linha verde) ficou acima da média nacional (linha vermelha).

Renda Fixa x Rentabilidade dos Imóvel Alugado

O ano de 2021 registra a menor taxa básica de juros da nossa história. Nunca tivemos juros tão baixos nos investimentos de renda fixa pós-fixada como Poupança, Fundos DI, fundos de Renda Fixa, Tesouro Selic, CDB e LCI/LCA pós-fixados. A situação fica ainda pior quando descontamos desses juros a inflação (IPCA). Essa situação de juro baixo e inflação elevada eleva o interesse do investidor que busca geração de renda e ganho de capital. Os aluguéis são corrigidos pela inflação usando o IGPM que costuma ser maior que o IPCA.

A linha verde no gráfico acima representa a rentabilidade anualizada média dos imóveis alugados. O valor em dezembro de 2020 era de 4,70%. Significa que se você comprasse um imóvel em dezembro de 2020 e o alugasse logo depois, sua rentabilidade seria de 4,70% ao ano (na média de 25 cidades). Se você tivesse comprado esse imóvel antes, pagando menos por ele, a sua rentabilidade seria ainda maior. Usando as técnicas corretas é possível comprar imóveis baratos para gerar renda com aluguéis. Veja que a linha verde cresce desde 2016, quando sua queda foi interrompida pelo processo de recuperação da economia depois do impeachment.

Já a linha azul representa a rentabilidade real dos investimentos da maioria dos investimentos de renda fixa. Essa linha equivale ao rendimento do CDI (Taxa DI) menos a inflação (IPCA). Esse valor negativo registrado na linha azul em maio de 2020 passou a ocorrer devido a combinação de Taxa Selic e Taxa DI muito baixa (1,90% ao ano) e uma inflação cada vez mais elevada. Quando a inflação está maior que os juros da renda fixa temos uma rentabilidade real negativa. Além da rentabilidade dos imóveis alugados, que representa a geração de uma renda passiva recorrente, também podemos considerar a valorização dos imóveis, que representa um ganho de capital.

Ganho de Capital: valorização dos imóveis

No gráfico acima podemos observar que em 2020 os imóveis valorizaram 3,67%, em média, considerando os preços anunciados que a Fipe utiliza para calcular este índice. A linha verde mostra o comportamento dos preços dos imóveis à venda. Veja na tabela que está acima do gráfico que os imóveis vinham registrando valorização de 21,13% em 2009, logo depois da última grande crise econômica ocorrida em 2008. Veja que foram 3 anos valorizando mais de 20% ao ano entre 2009 e 2011 (muito acima da inflação). Depois foram mais 2 anos de valorização acima de 13% ao ano em 2012 e 2013. Você deve se recordar que nas eleições de 2014 o país já enfrentava uma crise econômica com diversos protestos nas ruas que resultaram no impeachment em 2016. Os imóveis pararam de valorizar em  2017, 2018 e 2019 pelo impacto da crise, mas os aluguéis continuavam com suas correções como vimos nos gráficos anteriores. Em 2020, depois do pior momento da crise, ocorre o início de uma recuperação (veja a linha verde acima).

Sabemos que juros baixos e os incentivos dos governos para o reaquecimento da economia geram demanda por imóveis e essa demanda estimula a alta dos preços. Não podemos esquecer da valorização dos imóveis depois da crise de 2008, fruto de juros em queda, crédito facilitado, programas habitacionais e de estímulo para a construção civil na fase de recuperação da economia depois da crise.

O estudo dos relatórios mensais da FIPE, que você encontra aqui, são abordados no meu livro Como Investir em Imóveis onde apresento diversas ferramentas, dicas e fontes de informações para quem quer aprender a investir em imóveis para geração de renda e ganho de capital.

Para acessar os gráficos de cada cidade, como mostrei neste artigo, basta visitar esse endereço da FIPE que indiquei acima, nas abas de Venda Residencial e Locação Residencial onde existem os relatórios para download.

Para aprender a investir em imóveis eu recomendo a leitura do meu livro Como Investir em Imóveis. Veja na página onde eu falo sobre o livro, que estou oferecendo um presente para os leitores que é o Relatório: Comprar Imóveis 2021 (figura ao lado). No livro e neste relatório de 2021 eu falo sobre juros, inflação, valorização dos imóveis, aluguéis e diversos indicadores econômicos que vão interferir (positivamente e negativamente) nos investimentos em imóveis em 2021.

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