Aqui você tem um simulador online para calcular prestações corrigidas pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). Esse cálculo é muito utilizado por construtoras e incorporadoras quando vendem imóveis na planta financiados.

Nesta simulação temos como exemplo um imóvel que custa R$ 1 milhão onde R$ 100 mil será pago durante a obra em 30 parcelas (você pode editar os campos amarelos e simular outros valores). A parcela da chave, no final da obra, será de R$ 100 mil. O restante totaliza R$ 800 mil que seria financiado através de algum banco. Observe que as parcelas, chaves e saldo devedor que será financiado são atualizados todos os meses pelo INCC. Utilizamos o INCC de 0,69% na demonstração, mas você deve usar taxas equivalentes ao que temos hoje. Veja o INCC atual aqui ou a tabela do INCC. Os campos amarelos podem ser editados. Leia o artigo na parte inferior do simulador para saber mais.

Antes de comprar um imóvel na planta é importante fazer uma projeção de quanto custará as prestações durante a obra quando forem corrigidas mensalmente pelo INCC que é o Índice Nacional de Custo da Construção. Durante a negociação, o efeito negativo do INCC costuma ser minimizado por quem vende e desprezado por quem compra por falta de conhecimento.

O susto acontece no pagamento das primeiras prestações. O susto é maior ainda naqueles balões ou intermediárias de valor mais elevado que a construtora cobra no meio do ano ou no final do ano. Até que você percebe que além das prestações e das intermediárias, a sua dívida total aumentará todos os meses por ser corrigida pelo INCC. Recomendo que você leia esse livro aqui para aprender a comprar imóveis escapando deste tipo de armadilha. Esse livro acompanha a Planilha Excel utilizada para criar esse simulador.

O que é o INCC?

A Fundação Getúlio Vargas calcula e divulga o INCC todos os meses. Veja a tabela do INCC. Esse índice mede a evolução dos custos das construções habitacionais no Brasil. Podemos dizer que é a inflação sentida pelas construtoras durante uma obra. Quando compramos um imóvel na planta, estamos financiando uma obra que possui custos que aumentam com o passar dos meses.

Seu dinheiro perderia o valor no tempo se não fosse reajustado. A correção pelo INCC garante o poder de compra do seu dinheiro nas mãos da construtora. Assim, o valor da última prestação corrigida mensalmente pelo INCC, deverá manter seu poder de compra em relação a primeira prestação. É por isto que prestações, intermediárias, balões, valor das chaves e o saldo devedor são reajustados todos os meses pelo INCC ou pelo índice acumulado.

INCC pode inviabilizar a compra do imóvel:

O problema é que as vezes o INCC sobe muito durante o ano. Nem sempre a renda da família sobe na mesma proporção. Ao longo de 2 ou 3 anos sua dívida pode crescer ao ponto de inviabilizar a quitação do imóvel na entrega das chaves. Também pode dificultar o financiamento através dos bancos. Existem casos onde a dívida atualizada pelo INCC se torna superior ao valor atual do imóvel.

Quem compra imóvel na planta para investir pode assistir seu possível lucro sendo consumido pelo INCC.

É comum casos onde a pessoa compra um imóvel na planta e depois de 3 anos de construção, todo dinheiro pago durante a obra não gera nenhuma redução no saldo devedor. É como se você ficasse 3 anos pagando as parcelas de uma dívida de R$ 100 mil e no final destes 3 anos você continuasse devendo R$ 100 mil, ainda tendo o risco de dever ainda mais. O problema é maior quando o valor das prestações são baixos e a correção mensal do INCC supera o valor pago na prestação. É como pagar uma dívida eterna em que as prestações não são suficientes para amortiza-la mensalmente.

Calcular prestação corrigida pelo INCC:

Vamos supor que você comprou um imóvel de R$ 100.000,00 sem entrada (vou usar esse valor pequeno para facilitar o exemplo didático). Com base na tabela abaixo, no mês de maio de 2013 a dívida seria corrigida em 2,25%. Passaria de R$ 100 mil para R$ 102.250,00. Fazer este cálculo é simples. Divida 2,25 por 100 e o resultado será 0,0225. Agora multiplique a dívida por este valor e você terá 100.000 x 0,0225 = 2.250,00. Isto significa que sua dívida ficará R$ 2.250,00 maior. Somando isto com os R$ 100 mil podemos dizer que sua dívida agora será de R$ 102.250,00.

Vamos imaginar que você pagou uma prestação de R$ 1.000,00 e agora a dívida diminuirá. Pegue os R$ 102.250,00 – 1000,00 = R$ 101.250,00. Observe que neste exemplo, mesmo depois de pagar R$ 1000,00 de prestação a sua dívida continuou sendo maior que os R$ 100 mil iniciais. O reajuste do INCC fez sua dívida subir mais do que ela pode cair com o pagamento da prestação.

E no mês de junho de 2013 sua dívida seria reajustada novamente pelo INCC que na tabela abaixo foi de 1,15%. Divida 1,15 por 100 e encontre 0,0115. Agora faça R$ 101.250,00 x 0,0115 e você encontrará R$ 1.164,37. Some com sua dívida e você terá a dívida atualizada R$ 102.415,37.

As suas prestações também são reajustadas pelo INCC todos os meses. Se no primeiro mês ela era de R$ 1.000,00 e foi reajustada em 2,25% ela ficaria em R$ 1022,50. No mês seguinte a parcela seria reajustada novamente. Se a taxa fosse de 1,15% ela passaria de R$ 1.022,50 para R$ 1.034,25. E este reajuste seria feito mensalmente. Perceba que sua dívida e suas prestações cresceriam como uma bola de neve.

Veja o comportamento do INCC-DI entre 1995 e hoje, visite a Tabela do INCC atualizada.

Muitos investidores entram em desespero quando compram imóvel na planta e percebem que não estão conseguindo diminuir a dívida. Muitos acabam até pedindo o cancelamento do contrato e devolvem o imóvel para a construtora. Existem situações onde o preço da dívida cresce tanto que a pessoa não consegue financiar o novo valor através da Caixa. Para evitar este e outros problemas ao comprar imóveis na planta recomendo a leitura do Livro Negro dos Imóveis.

Baixar a Planilha

Todas as pessoas que adquires o Livro Negro dos Imóveis podem baixar diversas planilhas gratuitas como é o caso dessa planilha utilizada para criar esse simulador online. A planilha está livre para ser editada ou adaptada.

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