Como funciona um fundo imobiliário

Sempre que as taxas de juros que remuneram os investimentos de renda fixa estão baixas ou em queda, aumenta o interesse dos investidores mais conservadores por investimentos de renda variável.

Dois investimentos diretos que chamam a atenção dos investidores são: fundos imobiliários que distribuem seus lucros regularmente e ações de empresas que pagam dividendos regularmente.

Investimentos de renda variável que pagam dividendos costumam ter preços menos voláteis, ou seja, eles sofrem menos variações.

Normalmente quando um bom fundo imobiliário ou uma ação de empresa que paga dividendos sofre uma queda, isso atrai a atenção de investidores que estavam aguardando uma oportunidade para a compra desses ativos por preços menores.

Investidores que possuem foco no longo prazo costumam utilizar a análise técnica para monitorar os preços de ações e fundos imobiliários para identificar esses momentos de queda nos preços. O aumento da procura por esses ativos quando ocorrem essas quedas de curto prazo tende a elevar os preços até as médias.

Muitos fundos imobiliários distribuem seus lucros mensalmente e isso atrai o investidor mais conservador que busca renda passiva recorrente.

O efeito bola de neve

Funciona assim: vamos imaginar que exista um fundo imobiliário custando R$ 100 por conta. Imagine que você vem comprando cotas desse fundo regularmente nos últimos anos, sempre aproveitando as pequenas quedas nos preços para acumular mais. Imagine que hoje você possui 1000 cotas desse fundo.

Vamos imaginar que esse fundo investe o dinheiro dos seus cotistas comprando lojas em diversos shoppings. Essas lojas são alugadas e o lucro gerado com esses aluguéis é distribuído mensalmente. Quanto mais cotas você tem, mais você recebe, já que a distribuição é por cota.

Vamos imaginar que todos os meses esse fundo paga R$ 1 por cota. Se você tivesse 1000 cotas, você receberia R$ 1.000,00 por mês, já isento de imposto de renda. Esse dinheiro cairia na sua conta na corretora e você poderia fazer o que quisesse com ele.

Uma opção seria usar esse “dinheiro grátis” para comprar mais cotas de fundos. Neste exemplo, com R$ 1000 seria possível comprar mais 10 cotas se o preço dessa cota ainda fosse R$ 100. Você também poderia acumular esse dinheiro para comprar em um momento favorável. No mês seguinte, ao receber R$ 1 por cota, você já teria 1010 cotas e sua renda passiva seria ainda maior.

Muitos investidores que compram fundos imobiliários e ações que pagam dividendos não utilizam o próprio dinheiro para comprar mais fundos e mais ações. Eles utilizam os dividendos pagos por esses ativos para comprar mais. Quanto mais cotas, mais renda passiva gerada por essas cotas e mais dinheiro você teria para comprar ainda mais cotas. Isso cria um efeito “bola de neve”, como ocorre com investimentos de renda fixa onde recebemos juros sobre juros (juros compostos).

Eles não querem que você saiba

Os fundos imobiliários foram criados no Brasil em 1993, mas só se tornaram populares nos últimos anos, quando as pessoas começaram a investir através das corretoras de valores e descobriram que esses ativos existiam. Corretoras lucram com taxa de corretagem quando você compra ou vende fundos imobiliários. Só que já existem corretoras que não cobram corretagem.

Os bancos nunca divulgaram ou estimularam o investimento em fundos imobiliários, pois o interesse deles sempre foi oferecer fundos próprios de renda fixa, fundos multimercado e planos de previdência que cobram taxas absurdamente elevadas.

Fundo imobiliário sempre foi um investimento restrito para os poucos investidores que foram um pouco além do básico, ou seja, que buscaram conhecer os diversos investimentos que os bancos nunca tiveram interesse de divulgar.

Forças que movem os preços

O processo de compra e venda de cotas de fundos imobiliários é o mesmo que adotamos quando compramos e vendemos ações na bolsa. Cada fundo é identificado por um código de letras e números, exatamente como ocorre com as ações. O preço da cota, assim como as ações, também sofre variações por efeito da oferta e demanda.

Quanto mais pessoas estão interessadas em comprar cotas de um determinado fundo e menos pessoas estão interessadas em vender essas cotas por um determinado preço, mais esse preço tende a subir para que a venda se torne interessante.

O contrário também acontece. Quanto mais pessoas querem vender suas cotas de um determinado fundo e menos querem comprar, o preço tende a cair. Essa queda nos preços é que eleva o interesse dos compradores.

Isso significa que os investidores que compram e vendem fundos imobiliários estão sempre atentos para que possam comprar cotas de fundos valiosos por preços atrativos. Existem situações em que os investidores consideram que as cotas estão muito caras e existem situações onde os investidores consideram que as cotas estão muito baratas. Essa mudança de percepção sobre o que é caro ou barato produz variações no preço das cotas, exatamente como ocorre com as ações. Esses movimentos não param de acontecer, pois são essas variações que permitem o equilíbrio entre os interesses de compradores e vendedores. Existem eventos que porem produzir grandes variações nos preços. Veja:

O gráfico acima é de um fundo imobiliário muito conhecido que investe em agências que são alugadas para um grande banco. O gráfico representa as variações no preço da cota do fundo no decorrer de 2018. Cada barra (candle) representa a variação do preço em uma semana. A queda que podemos observar entre os meses de maio, junho e julho foi uma consequência da greve dos caminhoneiros. É um tipo de evento que não produziu nenhum impacto nas receitas do fundo (que ganha dinheiro alugando imóveis para bancos). O preço da cota caiu e gerou uma oportunidade para os investidores que “colecionam” cotas desse fundo para receber os lucros que elas distribuem mensalmente. A análise técnica ajuda o investidor de fundos imobiliários a identificar os melhores pontos de compra durante o ano.

Fundos totalmente diferentes do outro

Como você pode observar visitando aqui, existem mais de 200 fundos imobiliários diferentes. Como você pode ver aqui, suas cotas possuem os mais variados preços.

Nem todos os fundos imobiliários são bons fundos para se investir e esse é o grande problema de todos os investimentos de renda variável.

Cada fundo imobiliário investe em imóveis diferentes, de setores diferentes e por esse motivo cada fundo é um investimento totalmente diferente do outro.

Existem fundos imobiliários que investem em hotéis, ou seja, a renda gerada e distribuída para os cotistas depende do sucesso dos hotéis em vender diárias para seus hospedes com lucro.

Existem fundos que investem em agências bancárias que são alugadas para grandes bancos. Existem fundos especializados em galpões, lajes corporativas, salas comerciais e lojas em shoppings. Existem até fundos que investem em hospitais (hospital também é um empreendimento imobiliário).

Também existem fundos imobiliários que só investem em cotas de outros fundos imobiliários e fundos que só investem em CRI, LCI e outros investimentos de renda fixa relacionados com o mercado imobiliário. Para complicar ainda mais a escolha do investidor, existem fundos que são híbridos, ou seja, possuem investimentos em diversos setores imobiliários.

Isso significa que fica muito difícil comprar qualquer fundo por qualquer preço por ter recebido a indicação de um amigo ou de algum desconhecido que você encontrou na internet.

É necessário aceitar a ideia de que você precisa escolher alguns poucos fundos, estudar seu negócio com alguma profundidade e tomar a decisão se compensa ou não investir o seu dinheiro nesse fundo, exatamente como se você estivesse selecionando um negócio imobiliário para investir o seu dinheiro.

Condomínio de investidores

Você deve entender que Fundos de Investimento funcionam exatamente como condomínios com o objetivo investir, de forma coletiva, o dinheiro de todos que participam desse condomínio.

Se você já investiu em um fundo de renda fixa, fundo de ações, já entende (ou deveria entender) que fundos são condomínios e quem investe em fundos é aquele que compra cotas desse fundo. Só que devemos entender a grande diferença que existe. Ao investir em um fundo de ações, você sabe que o gestor do fundo só pode comprar as ações das empresas negociadas na bolsa. São as mesmas ações que você mesmo poderia comprar por conta própria. Se você compra um fundo de renda fixa, você sabe que todo fundo de renda fixa compra tipos de títulos públicos disponíveis para todos. Qualquer investidor pode comprar e vender a maioria dos ativos que os fundos de ações, fundos multimercado e fundos de renda fixa negociam sem depender de um fundo.

Nos fundos imobiliários não funciona dessa forma. Os ativos onde eles investem o dinheiro dos cotistas costumam ser ativos exclusivos, ou seja, só aquele fundo investe naquele ativo. Cada fundo compra prédios, lojas, galpões, salas comerciais e imóveis totalmente diferente dos outros fundos.

Você até pode encontrar fundos de renda fixa e fundos de ações que investem nas mesmas ações conhecidas por todos, mas você não vai encontrar fundos imobiliários que possuem os mesmos prédios, as mesmas lojas, como os mesmos inquilinos e contratos de locação.  Cada fundo imobiliário é como um investimento único, um universo a ser estudado separadamente. Cada fundo possui uma carteira única de imóveis para explorar e gerar lucros.

Fico assustado quando vejo algumas pessoas divulgando fundos imobiliários como se fossem investimentos fáceis. Normalmente são as mesmas pessoas que vendem relatórios que recomendam fundos imobiliários. Fundo imobiliário exige preparo e gosto por esse tipo de investimento.

As pessoas que investem em fundos imobiliários com seriedade costumam ser pessoas que gostam de estudar e acompanhar os fundos de perto, como se realmente fossem os únicos donos dos imóveis onde os fundos investem.

Na maioria das vezes são pessoas que gostam de investimentos imobiliários, gostam da ideia de que estão investindo em um bem físico que gera renda recorrente. Elas gostam de conhecer os imóveis que fazem parte do fundo, gostam de estudar o negócio que faz o fundo ganhar e distribuir dinheiro. Quando possível, essas pessoas gostam de visitar os imóveis pessoalmente para conhecer onde estão investindo o seu dinheiro.

É por isso que muitas vezes os investidores de fundos imobiliários se organizam em comunidades de investidores onde compartilham dicas e informações. Normalmente o investidor que leva o fundo imobiliário a sério assina algum tipo de ferramenta online que fornecem informações processadas sobre todos os fundos. São ferramentas como as que são utilizadas por quem vende relatórios com recomendações de investimentos em fundos. Um exemplo de ferramenta que uso é essa aqui. Eles possuem planos gratuitos e pagos e cursos para investidores de fundos imobiliários que estão iniciando.

Eu acredito que até para assinar um serviço de recomendação é fundamental que você tenha o preparo e as ferramentas para entender o que as pessoas estão recomendando. Dessa forma, antes de investir no primeiro fundo você precisa investir em você para se tornar um investidor de fundos imobiliários. Quanto mais conhecimento, menos dependente você fica das recomendações.

Observação: não teremos área de comentários ativa em artigos que falam sobre renda variável (ações, fundos imobiliários, ETFs etc) para evitar que um leitor tente influenciar o outro ao recomendar os ativos de renda variável onde investe. Infelizmente o leitor mais leigo tende a aceitar qualquer recomendação que encontra pela internet. Investimentos de renda variável, como fundos imobiliários, são arriscados e esse risco é maior quando você investe sem saber o que está fazendo, principalmente quando segue recomendações de terceiros.