Quero mostrar para você que está pagando prestações de um financiamento de imóveis que é possível reduzir os juros do seu financiamento quase pela metade e baixar as prestações imediatamente. Veja o e-mail que recebi de uma leitora do Clube dos Poupadores.

“Escrevo este e-mail para agradecer o seu artigo que suportou minha iniciativa para correr atrás de uma redução no meu financiamento imobiliário. Eu me inquietava com isso mas o banco não abria nenhuma negociação, não consegui nada com o gerente, jogavam de um pra outro lado etc. Após ler seu artigo eu parti para o ataque e solicitei portabilidade para 2 bancos. Comparei as condições de ambos, um se interessou bem mais pelo caso e após quase 60 dias do primeiro contato, perícia, muitos documentos por e-mail etc., minha portabilidade está concluída com redução de 10,01% para 5,5% ao ano. Em redução real de prestação foi quase 20% por mês. Como pretendo quitar o saldo no prazo de 2 anos, usando recursos do FGTS e próprios, a redução foi muito expressiva. Obrigada professor! Ser sua aluna, por meio de seus livros é um orgulho !”

O artigo que ela se refere é esse aqui: “Como reduzir juros e prestações do imóvel financiado” onde mostrei um pequeno roteiro para que você possa reduzir a dívida do seu financiamento. Caso não tenha lido, recomendo a leitura.

Como podemos ver, um pouco de conhecimento e força de vontade pode resultar em uma enorme economia, pois estamos falando sobre reduzir pela metade os juros de uma dívida de financiamento imobiliário que costuma ser muito elevada. Nenhuma outra dívida costuma ser tão elevada que a dívida imobiliária. Nenhuma compromete tanto dinheiro durante a vida das pessoas.

Em dívidas elevadas com prazos longos de pagamento, qualquer percentual reduzido nos juros anuais pode representar uma enorme economia de dinheiro. Apenas para que você tenha uma ideia do impacto dos juros em dívidas de longo prazo, veja a simulação que fiz usando essa ferramenta aqui.

Nesse exemplo uma dívida de R$ 400 mil para pagar em 240 meses com juro de 0,80% ao mês (algo próximo de 10 composto ao ano) resultaria em meio milhão de reais de juros. Ou seja, só de juro você jogaria pela janela 125,28% do valor que pegou emprestado. É como comprar uma casa e pagar por duas casas depois de 20 anos de trabalho duro.

Observe que a única diferença na simulação acima é a taxa de juro que baixou pela metade. Agora temos taxa de 0,40% ao ano e não 0,80% como no exemplo anterior. Agora sua despesa com juro caiu para 55,75% do valor da dívida. Perceba que comparando os dois exemplos temos uma redução significativa no valor da prestação. Imagine o que essa pessoa poderia fazer de útil com todo esse dinheiro economizado no decorrer de 20 anos.

O exemplo acima serve apenas para que você perceba o impacto dos juros compostos de uma forma didática. Um financiamento imobiliário envolve tipos diferentes de cálculos de juros com amortizações diferentes. Mesmo assim, utilizam os efeitos dos juros compostos e sofrem o impacto da redução dos juros que podemos conquistar através de uma negociação ou portabilidade.

É claro que “correr atrás” e “partir para o ataque” (como fez a nossa leitora) são duas atitudes desconfortáveis para muitas pessoas. Buscamos sempre a comodidade e os bancos sabem disso.

Segundo o último Relatório de Economia Bancária produzido pelo Banco Central (fonte), os cinco maiores bancos do país – Banco do Brasil, Itaú Unibanco, Bradesco, Caixa Econômica Federal e Santander controlam 81% dos ativos totais do segmento bancário comercial, ou seja, todo dinheiro que existe no setor bancário estão nesses 5 bancos. No caso do crédito (empréstimos e financiamentos), esse grupo de apenas 5 bancos responde por 83,7%.

Nos Estados Unidos, por exemplo, a concentração bancária é de 43% e existem mais de 6700 bancos brigando por clientes. A briga é tão grande que alguns bancos chegam a pagar US$ 250 para você (um presente em dinheiro) caso queira abrir uma nova conta com eles. Os bancos americanos chegam a gastar ao próximo de US$ 50 bilhões por ano com esse tipo de recompensa com o objetivo de tirar clientes de bancos concorrentes (fonte). Aqui no Brasil ficamos felizes quando o banco oferece reduções nas taxas.

Se você é um “bom pagador de prestações”, ou seja, se você paga suas prestações sem atrasos, você pode e deve entrar em contato com o banco para negociar o que você tem de melhor. Sim, a sua capacidade de pagar dívidas sem atraso é um bem valioso. Em momentos de crise, bons pagadores se tornam valiosos para os bancos. Com certeza um banco concorrente irá se interessar por sua capacidade de pagamento de prestações e juros sem atraso e vão oferecer uma proposta melhor.

O que temos hoje são bancos oferecendo juros baixos para investidores de renda fixa e cobrando juros elevados para quem precisa de empréstimos e financiamentos, principalmente para aqueles que fizeram esses financiamentos quando os juros estavam muito elevados no passado. Se você não “correr atrás” e “partir para o ataque“, indiretamente estará ajudando a criar um ambiente de baixa concorrência entre os bancos. Todos perdem com a baixa concorrência.

O gráfico acima (fonte) mostra o crescimento nos pedidos de portabilidade de crédito. Foram efetivados 4,56 milhões de pedidos
de portabilidade (alta de 25,1% em relação a relatório anterior), movimentando R$39,9 bilhões (aumento de 43,9%).

O gráfico acima (fonte) mostra que os pedidos de portabilidade em crédito imobiliário aumentaram coincidindo com o movimento de queda nas taxas de financiamento. A linha violeta representa a redução da taxa Selic. A linha laranja representa as taxas de juros cobradas em financiamentos de imóveis pelo SFI e a linha azul marinho pelo SFH. O SFI é o Sistema de Financiamento Imobiliário. Ele faz os financiamentos imobiliários que não se enquadram nas regras do SFH, como imóveis que possuem um valor maior do que os limites estabelecidos pelo SFH. O SFH utiliza como fonte de recursos o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – FGTS para o financiamento imobiliário. As barras azuis e rosas representam os pedidos de portabilidade crescendo fortemente.

Agora, compreenda que dificilmente os funcionários do banco onde você fez o financiamento irão ligar para você para avisar que estão ganhando muito dinheiro cobrando juros elevados no seu financiamento imobiliário e que você deveria tentar renegociar a dívida ou buscar um concorrente para fazer uma portabilidade. Eles não fazem esse tipo de coisa. A comodidade que os bancos oferecem não serve para defender os seus interesses. Os próprios funcionários dos bancos trabalham para a defesa dos interesses de quem paga o salário deles.

Para obter alguma vantagem na sua relação com os bancos é necessário fazer como a leitora do Clube dos Poupadores. Você precisa investir na sua educação financeira (através da leitura de artigos e livros) e depois “correr atrás” e “partir para o ataque“.

Leia o artigo que motivou a leitora a buscar a redução dos juros do financiamento visitando “Como reduzir juros e prestações do imóvel financiado“. Se você pretende comprar imóveis nos próximos anos eu recomendo que você leia os meus livros comprar imóveis e investir em imóveis onde compartilho muitas dicas.

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